Capita spesso che successivamente all’acquisto di una unità immobiliare in un condominio, al nuovo condomino vengano richieste cospicue somme a titolo di lavori di straordinaria manutenzione come, ad esempio, quelle per ristrutturazioni. E’ altrettanto frequente, però, che detti lavori siano stati deliberati prima della vendita. Ci si chiede, allora, chi sia tenuto, tra alienante ed acquirente, a sopportare le relative spese, in mancanza di accordo fra le parti.

In passato si sono contrapposte due orientamenti giurisprudenziali: secondo il primo, obbligato al pagamento dei contributi condominiali deve ritenersi colui il quale è proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata, mentre per il secondo indirizzo l’obbligazione contributiva nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, un momento, quindi, ben differente dalla loro approvazione.

Sul punto è intervenuta – si spera in maniera definitiva – una recente sentenza della Cassazione (sentenza n. 10235/13), la quale ha stabilito che è necessario «distinguere tra spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria e spese attinenti ad interventi comportanti innovazioni o, comunque, di straordinaria amministrazione». In caso di spese per la manutenzione ordinaria, l’obbligazione contributiva sorge «con il compimento effettivo dell’attività gestionale», poiché le stesse non richiedono alcuna approvazione preventiva dell’assemblea (ineriscono alla “normale” attività di gestione dell’amministratore), ma solo l’approvazione in sede di consuntivo. Nel secondo caso, al contrario, l’obbligo contributivo è una «conseguenza diretta della correlata delibera assembleare … con la quale siano disposti gli interventi di straordinaria amministrazione».

Ne deriva quindi che sarà fondamentale determinare il momento genetico in cui l’assemblea ha definitivamente deciso i predetti interventi: «la delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l’individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non sortendo alcuna incidenza al riguardo l’adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria od interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l’approvazione dei predetti interventi». Con la conseguenza che ove le spese per lavori straordinari siano state deliberate (e non solo programmate) antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore (salvo patto contrario), a prescindere dal momento in cui le opere siano eseguite, con la possibilità per l’acquirente di rivalersi su quest’ultimo in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.