Sembra strano, ma è possibile usucapire, in modo del tutto legale, beni precedentemente ipotecati. La Cassazione, la quale si è espressa sul punto con la sentenza n. 8792/00, richiamando giurisprudenza decisamente risalente ha sostenuto che se un terzo possiede un immobile senza titolo trascritto “il compimento della usucapione estingue le iscrizioni ipotecarie iscritte o rinnovate al nome del precedente proprietario”, precisando che tale effetto deve farsi risalire non già ad una usucapione libertatis, ma alla efficacia retroattiva della usucapione.

Secondo la Corte se si ammettesse che l’alienazione compiuta dal proprietario in pendenza del termine per il maturarsi della usucapione è valida nei riguardi dell’usucapiente, bisognerebbe ammettere che, fatta prima che si sia compiuta l’usucapione, essa abbia l’effetto di paralizzarla, se non addirittura di eliminarla, anche se già compiuta. Si introdurrebbe così un nuovo modo di interrompere l’usucapione, che prescinderebbe completamente dal possesso dell’usucapiente, il quale potrebbe esserne del tutto ignaro.

Ne consegue, quindi, che la sentenza che accerta l’usucapione prevale in ogni caso sui diritti reali di garanzia, anche se anteriormente trascritti rispetto alla prima. Giova ricordare che l’usucapione è un modo di acquisto della proprietà “a titolo originario”, ragion in tale ipotesi non trova applicazione il principio prior in tempore potior in iure: i terzi titolari del diritto di garanzia (ad esempio l’ipoteca) “subiscono” gli effetti della sentenza dichiarativa dell’usucapione ex art. 2909 c.c., secondo cui “L’accertamento contenuto nella sentenza passata in giudicato fa stato a ogni effetto tra le parti, i loro eredi o aventi causa”: l’unico rimedio per loro esperibile rimarrà quindi l’opposizione di terzo ex art. 404, co. 2 c.p.c., cercando di dimostrare che la sentenza dichiarativa dell’usucapione “è l’effetto di dolo o collusione”.

Secondo la Cass. 2161/05, inoltre, “Il conflitto tra acquirente a titolo derivativo e acquirente per usucapione è sempre risolto a favore dell’usucapiente, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l’avvenuto acquisto a titolo originario e dall’anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell’acquisto a titolo derivativo”, perché il principio dettato dall’articolo 2644 del codice civile, con riferimento agli atti indicati nell’articolo 2643, non risolve il conflitto tra acquisto a titolo originario e acquisto a titolo derivativo, ma unicamente quello tra più acquisti a titolo derivativo dal medesimo dante causa.

Si aggiunga infine che nell’ipotesi di opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c., in cui il terzo può far valere la proprietà o altro diritto reale sul bene pignorato senza esigere che tali situazioni siano state giudizialmente accertate, “il termine ventennale utile a consolidare l’usucapione può maturare anche successivamente al pignoramento medesimo” (Cass. n. 12790/10).