Guardando i dati pubblicati recentemente dall’Agenzia del Territorio in relazione ai volumi delle compravendite in Italia, non c’è da stare tanto allegri. L’amore degli italiani per la casa è da tempo in crisi profonda; sembra che non interessi più il settore immobiliare che invece, da sempre, costituiva l’investimento preferito dalle famiglie e dai privati in genere. Oggi il mercato è in forte flessione.  E i dati parlano da soli.

Nel I trimestre 2012 il mercato immobiliare italiano disattende i segnali positivi e torna a mostrare elevati tassi di flessione. Il tasso tendenziale annuo del volume di compravendite nel primo trimestre del 2012 (variazione percentuale del I° trimestre 2012 rispetto al I trimestre 2011) per l’intero settore immobiliare risulta, infatti, pari al -17,8%. Se poi si considera il settore residenziale il dato peggiora, mostrando, rispetto al I° trimestre 2011 un pesante calo degli scambi pari al -19,6%

L’andamento dell’indice trimestrale del numero di transazioni (NTN) evidenzia un mercato immobiliare che ormai dal 2006 continua a perdere terreno.

Quali sono le cause di questa brusca flessione delle compravendite di unità immobiliari?

Com’è noto, la decisione economica circa l’acquisto di un’unità immobiliare non avviene al momento del rogito, bensì va collocata in un periodo temporale antecedente, per esempio al momento della proposta di acquisto o al compromesso. Ciò ha rilevanza perché la decisione economica dell’acquisto con riferimento ai rogiti stipulati nel primo trimestre 2012, deve collocarsi, nella maggior parte dei casi nell’ultimo trimestre del 2011.

Se è così, il crollo delle compravendite trascritte in questo trimestre nasce da una crisi del mercato in atto negli ultimi mesi del 2011.

Nei principali indicatori macroeconomici riferiti all’ultimo trimestre del 2011, si ravvisano tutti gli elementi che spiegano la contrazione della domanda nel mercato immobiliare.

Dall’Istat registriamo i seguenti dati:

– il Pil è in calo: nel I trimestre del 2012 (variazione tendenziale pari a -1,4%);

– il tasso di disoccupazione è incrementato nel IV° trimestre 2011 di ben 2 punti percentuali (passando dal 7,6% al 9,6%);

– l’indicatore della spesa delle famiglie residenti, nell’ultimo trimestre 2011, con riferimento ai soli beni durevoli è calato di ben il 7%.

Si aggiunga inoltre che il tasso di interesse (TAEG) sui prestiti alle famiglie per acquisto di abitazioni è salito costantemente nel 2011 passando dal 3,29% di aprile 2011 al 4,27% del dicembre 2011 (fonte Banca d’Italia).

E’ noto, infatti, che in momenti di crisi ed incertezza, le spese che le famiglie rinviano sono quelle relativi ai beni durevoli e, a maggior ragione, quelli delle abitazioni che richiedono un impegno finanziario di lungo termine. In questo quadro, l’aumento della tassazione sugli immobili percepita nel primo trimestre 2012 e verificata concretamente nel mese di giugno di quest’anno, non sarà certo un incentivo al mercato. Ma l’andamento di quest’ultimo è dettato soprattutto dal quadro economico generale del nostro Paese.

Se poi dal dato generale andiamo a considerare le compravendite per macro regioni, notiamo che la riduzione delle compravendite registrata a livello nazionale (-19,6%) è diffusa ed elevata in tutte le macroaree geografiche. In particolare le aree del Sud e del Centro perdono rispettivamente il -20,4% e il -20,0% delle transazioni e il Nord esibisce una contrazione del -18,9%. Rispetto all’omologo trimestre del 2004, la riduzione del mercato residenziale registra una contrazione complessiva di compravendite maggiore al Nord, con -41,7%, pari al -38,3% al Centro e al -37,3% al Sud.  Insomma, i dati relativa al primo trimestre del 2012 descrivono un vero e proprio crollo.

La flessione del mercato delle abitazioni registrata a livello nazionale non risparmia nessun ambito territoriale risultando, infatti, concorde il segno tra capoluoghi e comuni minori che esibiscono entrambi forti riduzioni del mercato.

I capoluoghi tornano in calo con gli scambi che si riducono di un quinto (-20,0%). Per i comuni non capoluoghi, invece, si accentua notevolmente il lieve calo rilevato nel IV° trimestre del 2011 (era -0,8%) e il tasso di flessione si porta in questo trimestre a -19,3%.

Il mercato residenziale in forte contrazione sia nei capoluoghi sia nei comuni minori, con tassi di calo decisamente elevati mai osservati nella serie delle variazioni analizzate.

Infine anche i settori non residenziali soffrono fortemente. Nel I° trimestre del 2012, rispetto allo stesso trimestre del 2011, le perdite maggiori si osservano nel settore terziario che registra un calo del -19,6%, mentre il settore commerciale, perde il -17,6% e il settore produttivo diminuisce del -7,9%.  Tutti i settori raggiungono il valore minimo dell’indice dal 2004.

Il quadro è certamente sconfortante. Ma se vogliamo dare una nota di speranza, possiamo dire che, oltre al settore immobiliare, esistono anche altre aree di investimento che hanno dato soddisfazioni (es. Obbligazioni societarie, di Paesi emergenti, High Yeld, e fino a poco tempo fa anche oro e materie prime.)

Chi ha saputo diversificare, affiancando al settore immobiliare altri investimenti del tipo sopra citato, oggi non è in crisi; anzi si trova in situazione di vantaggio, disponendo di capitali che rendono e sono liquidi per eventuali acquisti.